Wordt tijdelijke verhuur van woonruimte makkelijker?

Aan tijdelijke verhuur van woonruimte in Nederland kleven grote risico’s. Ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet namelijkworden opgezegd voordat deze eindigt en een opzegging heeft pas effect als er sprake is van een geldige opzeggingsgrond. Daarbij kan een huurder altijd een beroep doen op huurbescherming zodat zelfs in het geval er sprake is van een geldige opzegging eerst een gang naar de Kantonrechter moet worden gemaakt voordat een woning kan worden ontruimd. Door deze vergaande bescherming van huurders is het in de praktijk vaak onmogelijk om een woning tijdelijk te verhuren zonder bang te hoeven zijn dat na afloop van de overeengekomen huurperiode de woning toch niet zal worden ontruimd. Ik raad de verhuur van woonruimte dan ook in veel gevallen af.

 

Er is sprake van een geldige opzeggingsgrond als de reden voor opzegging ligt in het feit dat de huurder zich niet gedraagt als goed huurder. Als een huurder netjes op tijd de huur betaalt en geen (geluids)overlast veroorzaakt zal hiervan echter niet snel sprake zijn. Tevens is van een geldige opzeggingsgrond sprake als de eigenaar de woning nodig heeft wegens dringend eigen gebruik maar uit vaste rechtspraak blijkt dat voordat er sprake is van dringend eigen gebruik er heel wat aan de hand moet zijn. Alle geldige opzeggingsgronden zijn (limitatief) in de wet vastgelegd maar naast het feit dat er niet snel wordt aangenomen dat er bijvoorbeeld sprake is van slecht huurderschap of dringend eigen gebruik vindt er ook altijd nog een belangenafweging plaats zodat het, als al vast komt te staan dat er sprake is van een geldige opzeggingsgrond, nog maar de vraag is of deze opzeggingsgrond de huurovereenkomst ook zal doen eindigen. Er wordt dus ook rekening gehouden met de belangen die de huurder heeft bij behoud van zijn woning en die belangen kunnen in sommige gevallen zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder om een huurovereenkomst te beëindigen. Verhuurders van een woonruimte die tijdelijk is verhuurd trekken dan ook vaak aan het kortste eind als hun huurder na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode een beroep doet op huurbescherming.

 

Opmerkelijk is dan ook een aantal recente uitspraken waarin buiten de geldige opzeggingsgronden om toch gezocht lijkt naar mogelijkheden om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te doen eindigen. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 21 april 2009 (WR 2009, 124) geoordeeld dat de huurovereenkomst van een woning dat verhuurd was geweest voor een periode waarin de verhuurders wegens werk in het buitenland verbleven een gebruik van woonruimte betrof dat naar zijn aard van korte duur was. Daarbij werd door het Hof veel nadruk gelegd op het feit dat persoonlijke eigendommen van de verhuurders waren achter gelaten in de woning en het de huurder niet was toegestaan veranderingen in de woning aan te brengen. In deze zaak heeft het Hof geoordeeld dat in ieder geval, in de gegeven omstandigheden, huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Dit arrest is opmerkelijk omdat in de regel het verweer van de verhuurder dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is niet snel wordt gevolgd. Uit vaste rechtspraak en blijkens wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de contractsvrijheid om een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard van korte duur is zeer beperkt is. Als namelijk sprake is van een dergelijke huurovereenkomst komt de huurder geen beroep op huurbescherming toe. Toch oordeelde ook de Voorzieningenrechter te Arnhem op 23 oktober 2009 (RvR 2010,14) dat er sprake was van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur was aangezien dit uit de bedoeling van partijen zou blijken bij het aangaan van de huurovereenkomst en nadien uit hun handelen. In deze zaak stond de woning te koop en had de huurder zijn medewerking verleend aan bezichtigingen. Al met al kwam de huurder volgens deze voorzieningenrechter geen beroep op huurbescherming toe.

 

Tot slot biedt de redelijkheid en billijkheid ook zelden soelaas voor de verhuurder in het geval er geen geldige opzeggingsgrond bestaat. Toch heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam op 13 augustus 2009 (WR 2009, 125) eveneens geoordeeld dat de redelijkheid en billijkheid een beroep op huurbescherming in de weg stond in een zaak waarbij ook een woning tijdelijk was verhuurd in verband met verblijf in het buitenland (wereldreis) van de verhuurder. De Voorzieningenrechter vond met name het feit dat de huurder tweemaal niet ingegaan was op aangeboden andere woningen zwaar wegen.

 

Ik heb mijn bedenkingen bij stuk voor stuk deze uitspraken en met name de bijbehorende motiveringen van de desbetreffende rechters. In de praktijk word ik zo vaak geconfronteerd met situaties waarin het voor huurders klip en klaar is dat het de bedoeling is van de verhuurder dat na een overeengekomen huurperiode er een einde zal komen aan de huurovereenkomst. Ook gebeurt het vaak dat woningen voor een vooraf bepaalde tijd volledig gemeubileerd worden verhuurd om na die overeengekomen periode weer door de verhuurder te worden bewoond. In het verleden zijn kantonrechters echter veel stringenter omgegaan met bijvoorbeeld de vereisten voor een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Ik heb daarom het vermoeden dat er misschien meer ruimte komt voor tijdelijke verhuur van woonruimte, mogelijk door de huidige economische omstandigheden en de crisis op de huizenmarkt. Zo zal het vaker voorkomen dat huiseigenaren die een nieuwe woning hebben gekocht maar waarvan de oude woning nog niet is verkocht aangewezen zijn tot verhuur. Mocht mijn vermoeden uitkomen en de regels rond de tijdelijke verhuur van woningen versoepelen dan is dit wat mij betreft een gunstige ontwikkeling voor zowel verhuurders als huurders. Verhuurders lopen dan minder risico’s waardoor zij eerder tot verhuur zullen overgaanhetgeen het aanbod van huurwoningen ten goede zal komen. 

 

Reacties

reich - 08-02-2011

Hat irgendjemand ne Idee wie stark das verallgemeinerbar ist?

vakantiehuis - 08-02-2011

Hoi iedereen, Ik heb www.croondavidovich.nl gevonden via Google. Deze site ziet er goed en gezellig uit! Ik wil graag ook zo een mooie site maken. Welke applicatie heb je hier precies voor gebruikt? Mijn blogje ziet er nog leeg uit. :( Bedankt Groetjes vanuit A'dam Willy

Jexinvite - 14-02-2011

<a href=http://BALANCEANDSUPPORT.info/?p=152>free games online</a>

KenPneuts - 26-02-2011

<a href=http://birthday-party-supplies.wikidot.com/>Party Supplies</a>

DoksUnfininop - 16-03-2011

Nice blog check out my arcade site! <a href=http://blackpenguin.net>free games online</a>

Aftexiainsets - 09-04-2011

<a href=http://creditcheck.creditcompliance.com>Credit Check</a>

online pharmacy in usa - 17-12-2011

online pharmacy in usa Billigste Tabletten Canada with american express hair loss glaucoma Viagra capsules Discount overnight nausea, vomiting nextday.Cod saturday delivery fedex, Hight Quality Medications constipation or diarrhea Viagra capsules Cheap without prescription U S muscle or joint pain Where to no rx cod from Canada.Non Prescription Free Shipping,Cheap online angina asthma Prograf DNK Shipping Canada <a href="http://buylowcostgeneric.com/">online pharmacy overnight</a>

Michelle - 24-03-2014

Ik ben het eens met de strekking van dit artikel. Misschien is het ook handig om eens een kijkje te nemen op www.vastgoedbeschermer.nl

WilliamMep - 06-09-2016

Camsex kostenlos <a href=http://www.camsex-kostenlos.com>Click here!..</a>

SexChat - 09-09-2016

Camsex kostenlos <a href=http://www.camsex-kostenlos.com>Camsex kostenlos!..</a>